除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目之外，企業(yè)發(fā)生的其他銷售房屋的行為，應(yīng)該如何申報繳納增值稅？本文帶您輕松搞懂增值稅的申報要求。

納稅人轉(zhuǎn)讓取得的不動產(chǎn)時，應(yīng)向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

01

預(yù)繳環(huán)節(jié)

預(yù)繳稅率（或征收率）:5%

知危險·會避險 交通安全篇

計稅方式：

1. 一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)：可以選擇簡易計稅方式，可以選擇一般計稅方式；

2. 一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)：適用一般計稅方式；

3. 小規(guī)模納稅人（除個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房外）轉(zhuǎn)讓無論是營改增之前之后取得的不動產(chǎn)：適用簡易計稅方式。

計稅依據(jù)：

1. 納稅人轉(zhuǎn)讓其自建的不動產(chǎn)：取得的全部價款和價外費用；

2. 納稅人轉(zhuǎn)讓其非自建方式取得的不動產(chǎn)：取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額。

征收機關(guān)：

不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)

02

申報環(huán)節(jié)

預(yù)繳稅率（或征收率）:9%（或5%）

知危險·會避險 交通安

計稅方式：

1. 一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)：可以選擇簡易計稅方式，可以選擇一般計稅方式；

2. 一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)：適用一般計稅方式；

3. 小規(guī)模納稅人（除個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房外）轉(zhuǎn)讓無論是營改增之前之后取得的不動產(chǎn)：適用簡易計稅方式。

計稅依據(jù)：

1. 一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前非自建方式取得的不動產(chǎn)，采用簡易計稅方式計稅的：取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額；

2. 小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其非自建方式取得的不動產(chǎn)：取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額；

3. 其他：取得的全部價款和價外費用

征收機關(guān)：

機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)

03

常見問題

知

問題一：轉(zhuǎn)讓取得的不動產(chǎn)，包含哪幾種方法取得？

答：所稱取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目不適用。

問題二：按規(guī)定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價，應(yīng)如何確定？

答：納稅人按規(guī)定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價的，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。

問題三：向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款如果抵減不完的，是否可以在下期繼續(xù)抵減？

答：納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。

問題四：小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)時，是否可以申請代開發(fā)票？在哪個稅務(wù)機關(guān)進行申請？

答：小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申請代開。