自然人出租房屋，如何繳稅？

問題 

　　隨著房地產市場的發展，有些自然人擁有多套房屋。企業也時常從自然人處租入辦公用房、商鋪、住房等用于生產經營。自然人出租房屋，如何繳稅？本文分稅種進行分析。

案例

　　張某2021年4月1日將一辦公樓出租給A公司，租期兩年、租金360萬元，在4月1日一次性收取租金360萬元，張某取得租金收入如何繳稅？

分析

　　自然人出租房屋涉及增值稅、房產稅、印花稅、土地使用稅、個人所得稅，并享有相應的稅收優惠。

　　一、增值稅

　　自然人出租房屋，是在約定的時間內將不動產轉讓給他人使用且不動產的所有權不發生轉移，應按“經營租賃——不動產經營租賃”項目在房屋所在地主管稅務機關申報繳納增值稅。

　　出租非住房，增值稅征收率為5%，應納稅額=含稅租金收入/（1+5%）×5%；出租住房，征收率為1.5%，應納稅額=含稅租金收入/（1+5%）×1.5%。

　　注意，根據《國家稅務總局關于小規模納稅人免征增值稅征管問題的公告》（國家稅務總局公告2021年第5號）規定，自2021年4月1日至2022年12月31日，月租金收入未超過15萬元的，免繳增值稅；如果采取一次性收取租金形式出租不動產取得的租金收入，可在對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金未超過15萬元的，可以享受免繳增值稅政策。

　　如上例，張某4月1日一次性收取兩年租金360萬元，分攤后的月租金為15萬元，張某取得租金收入免繳增值稅。

　　自然人出租房屋不能享受免繳增值稅的，應以繳納的增值稅為依據繳納城建稅、教育費附加、地方教育費附加等附加稅費。

　　二、房產稅

　　自然人出租自有房屋，房屋不在房產稅征稅范圍的，不繳房產稅。房屋在房產稅征稅范圍的，為非住房的，以不含增值稅的租金收入為房產稅的計稅依據，按照12%的稅率向房屋所在地主管稅務機關申報繳納房產稅；房屋為住房的，減按4%的稅率計算繳納房產稅。自然人享受免繳增值稅優惠的，確定計稅依據時，租金收入不得扣減增值稅額。

　　自然人轉租房屋，不繳納房產稅。

　　三、印花稅

　　自然人出租房屋簽訂的租房合同，屬于財產租賃合同，應按合同所載金額按千分之一稅率貼花。但是自然人出租住房簽訂的租賃合同，免繳印花稅。

　　四、土地使用稅

　　自然人出租自有房屋，房屋不在土地使用稅征稅范圍的，不繳土地使用稅。房屋在土地使用稅征稅范圍的，對于自有非住房，需要按實際占地面積計繳土地使用稅；對于自有住房，免繳土地使用稅。

　　自然人轉租房屋不繳土地使用稅。

　　提醒：前述自然人應繳納的城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、房產稅、印花稅、土地使用稅，還可按所在省、自治區、直轄市人民政府的規定在50%的稅額幅度內減征。

　　五、個人所得稅

　　自然人取得的房屋租賃所得，應按“財產租賃所得”繳納個人所得稅。房屋為非住房的稅率為20%，房屋為住房的，稅率為10%。

　　房屋租賃所得應納稅所得額計算過程為，每月租金收入依次扣除：房屋租賃過程中繳納的稅費；向出租方支付的租金；負擔的租賃房屋實際開支的修繕費用；稅法規定的費用扣除標準，其中，每月租金收入不超過四千元的，費用扣除標準為八百元；四千元以上的，減除百分之二十的費用。

　　應納稅額計算公式如下：

　　每月收入在4000元以下，應納稅額=（每月收入額－出租財產過程中繳納的稅費－向出租方支付的租金－出租財產實際開支的修繕費用－800）×稅率

　　每月收入在4000元以上，應納稅額=（每月收入額－出租財產過程中繳納的稅費－向出租方支付的租金－出租財產實際開支的修繕費用）×（1－20%） ×稅率

　　需要注意的事，有的稅務機關規定可對自然人出租房屋采用核定征收方式、綜合征收率計征方式或者兩者兼有的方式計繳稅費，如北京市稅務局對個人出租房屋采用綜合征收率方式，根據不同情形分別規定了2.5%，4%，7%和12%這四種綜合征收率。自然人出租房屋需與房屋所在地主管稅務機關確定計征方式。

　　根據上述分析，自然人出租房屋需要注意如下事項：

　　1. 區分房屋的性質。確定房屋是屬于住房還是非住房。住房是供居住的房屋，其土地使用年限一般為70年。非住房是指除住房外的房屋，包括辦公用房、工業用房、商業服務用房等，其土地使用年限一般為40年或50年。住房和非住房的劃分一般以產權證為依據，產權證上注明為住宅的，屬于住房。

　　對于住房出租，享受增值稅征收率減按1.5%稅率征收，免繳印花稅、土地使用稅，房產稅稅率為4%，個人所得稅稅率為10%。

　　2. 確定房屋的來源。個人轉租房屋，個人不是房產稅的納稅人。并且在計算個人所得稅時，可以扣除房屋租金支出。

　　3.　需要確定房屋所在地主管稅務機關對個人出租房屋的稅款征收方式，是采用按實征收、核定征收、綜合征收率等征收方式。

　　4.個人在享受城市維護建稅、教育費附加、地方教育附加、房產稅、印花稅、土地使用稅等優惠后，還可以在所在省、自治區、直轄市人民政府的規定在50%的稅額幅度內減征。